Was ist AHO Heft 9?
Das Leistungsbild der Projektsteuerung erklärt

Wer einen Projektsteuerer beauftragt, hört schnell den Begriff AHO Heft 9. Doch was genau steckt dahinter? Welche Leistungen sind darin geregelt? Und welche Bedeutung hat dieses Regelwerk für Ihren Bauauftrag?

In diesem Artikel erkläre ich Ihnen aus der täglichen Praxis der Projektsteuerung, was AHO Heft 9 ist, wie es aufgebaut ist und warum es für Bauherren einen entscheidenden Unterschied macht, ob ihr Projektsteuerer nach diesem Standard arbeitet oder nicht.

Was ist die AHO und was ist Heft 9?

Die AHO (Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e. V.) ist ein Zusammenschluss der maßgeblichen Berufsverbände und Kammern im deutschen Planungs- und Bauwesen.

Die AHO veröffentlicht eine Schriftenreihe, in der sie Leistungsbilder, Honorierungsmodelle und Standards für Planungsleistungen definiert, die nicht in der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) geregelt sind. Das bekannteste dieser Hefte ist Heft 9: „Projektmanagement in der Bau- und Immobilienwirtschaft, Standards für Leistungen und Vergütung".

Aktuell ist die 6. Auflage (Stand Mai 2025); sie hat die 5. Auflage von 2020 abgelöst. Heft 9 hat sich als Branchenstandard für Projektsteuerungsleistungen etabliert. Verbindlich wird es allerdings nicht von selbst: Seine Leistungs- und Honorarregeln gelten, wenn die Vertragsparteien darauf verweisen.

Projektsteuerung vs. Projektleitung: eine wichtige Unterscheidung

AHO Heft 9 unterscheidet klar zwischen zwei Rollen, die im Bauprojekt eng zusammenwirken, aber unterschiedliche Verantwortungssphären haben:

In der Praxis übernimmt ein externer Projektsteuerer nach AHO Heft 9 häufig beratende Aufgaben in beiden Bereichen, je nach vertraglicher Vereinbarung. Die Grenze zwischen PS und PL sollte im Projektsteuerungsvertrag klar geregelt sein.

Die fünf Handlungsbereiche der Projektsteuerung

AHO Heft 9 strukturiert alle Leistungen der Projektsteuerung in fünf Handlungsbereiche, die quer durch alle Projektstufen laufen. Die 6. Auflage benennt sie knapp mit Organisation, Qualitäten, Kosten, Termine und Verträge:

• A · Organisation: Schnittstellen zwischen allen Projektbeteiligten managen, Sitzungen leiten, Berichtswesen aufbauen
• B · Qualitäten: Projektziele definieren, Planungsqualität sichern, Nutzungskonzept abstimmen
• C · Kosten: Budgets aufstellen, Kostenentwicklung kontrollieren, Mittelabfluss steuern
• D · Termine: Rahmenterminplan erstellen, Detailterminplanung koordinieren, Verzögerungen erkennen und gegensteuern
• E · Verträge: Vergabestrategie entwickeln, Vertragsunterlagen prüfen, Nachtragsprüfung und Claimmanagement

Diese fünf Handlungsbereiche gelten als das Rückgrat professioneller Projektsteuerung. Sie ermöglichen es, ein Bauprojekt ganzheitlich zu steuern, nicht nur einzelne Aspekte zu verwalten.

Die fünf Projektstufen

Zeitlich gliedert AHO Heft 9 die Projektsteuerung in fünf Projektstufen, die sich an den Leistungsphasen der HOAI-Planer orientieren. Die 6. Auflage stellt das stufenübergreifende Leistungsbild nach Handlungsbereichen voran; das stufengegliederte Leistungsbild steht in Anhang B und erleichtert stufenweise Beauftragungen. Das Grundhonorar verteilt sich so auf die Stufen:

• 1
  Projektvorbereitunginkl. Grundlagenermittlung · 19 % des Grundhonorars
• 2
  PlanungVor-, Entwurfs- und Genehmigungsplanung · 21 % des Grundhonorars
• 3
  AusführungsvorbereitungAusführungsplanung, Vorbereiten der Vergabe und Mitwirken bei der Vergabe · 22 % des Grundhonorars
• 4
  AusführungObjektüberwachung und Dokumentation · 30 % des Grundhonorars
• 5
  ProjektabschlussObjektbetreuung · 8 % des Grundhonorars

Der Projektsteuerer arbeitet dabei parallel zu den HOAI-Planern, er ist nicht deren Vorgesetzter, aber der koordinierende Berater des Bauherrn, der alle Fäden in der Hand hält.

Grundleistungen und Besondere Leistungen

AHO Heft 9 unterscheidet zwischen zwei Typen von Leistungen:

Grundleistungen

Diese Leistungen sind im Standard-Projektsteuerungsvertrag enthalten und decken den typischen Bedarf ab. Sie sind klar definiert und bilden die Grundlage für die Honorarberechnung. Beispiele: Aufstellen des Rahmenterminplans, laufendes Kostencontrolling, Sitzungsleitung, Nachtragsmanagement.

Besondere Leistungen

Diese Leistungen gehen über den Standard hinaus und müssen gesondert vereinbart und vergütet werden. Die 6. Auflage hat dazu eigene Kapitel ergänzt, unter anderem zu Projektabwicklungsmethoden, Projektsteuerung mit BIM und Nachhaltigkeit. Typische Beispiele aus meiner Praxis:

• BIM-Management und BIM-Koordination (Building Information Modeling)
• Lean Construction / Last Planner System
• Earned Value Management (EVM) für komplexe Infrastrukturprojekte
• Claim-Dokumentation und Klagenvorbereitung
• Due-Diligence-Begleitung bei Immobilientransaktionen
• Betreibermodelle und PPP-Strukturierung

Wie wird das Honorar nach AHO Heft 9 berechnet?

Grundsätzlich ist das Honorar frei vereinbar, als Abrechnungshonorar nach Zeitaufwand oder als Pauschalhonorar, entweder auf Basis des geschätzten Zeitaufwands oder anhand der anrechenbaren Kosten. Verweisen die Parteien auf Heft 9 und regeln nichts anderes, gilt für Projekte der Projektklassen II bis IV ein Pauschalhonorar nach der Honorartafel.

Die 6. Auflage hat die frühere Staffelung nach Honorarzonen durch fünf Projektklassen ersetzt. Die Klasse ergibt sich aus der Bewertung von sechs Bereichen (Auftraggeberorganisation, Projektstruktur, Stakeholderumfeld sowie Qualitäts-, Kosten- und Terminziele) mit jeweils 1 bis 5 Punkten. In der Honorartafel stehen nur die Klassen II, III und IV; für die Klassen I und V wird nach Zeitaufwand abgerechnet. Neu sind außerdem Orientierungswerte zur Projektlaufzeit.

Das Honorar verläuft degressiv: Bei 15 Mio. € anrechenbaren Kosten liegt der Tafelwert in Projektklasse III bei rund 3,3 %, bei 250 Mio. € bei rund 1,6 %. Für Objekte im Bestand sieht das Heft einen Zuschlag vor, der ohne abweichende Vereinbarung 20 % beträgt, wenn das Projekt mindestens durchschnittlich schwierig ist. Mehr dazu im Artikel Was kostet Projektsteuerung nach AHO?

Warum sollten Bauherren auf AHO Heft 9 bestehen?

Ein Projektsteuerer, der nach AHO Heft 9 arbeitet, verpflichtet sich zu einem klar definierten Leistungsbild. Das schützt Sie als Bauherr in mehrfacher Hinsicht:

• Klarheit über Leistungsumfang: Sie wissen genau, was Sie bekommen und was zusätzlich zu vergüten ist
• Vergleichbarkeit: Angebote verschiedener Projektsteuerer werden vergleichbar, weil alle denselben Standard zugrunde legen
• Qualitätssicherung: Der Standard definiert nicht nur, was getan wird, sondern auch wie und mit welcher Sorgfalt
• Honorartransparenz: Die Honorartafel gibt Orientierung und schützt vor überhöhten oder intransparenten Abrechnungen
• Rechtssicherheit: Bei Streitigkeiten bietet AHO Heft 9 einen anerkannten Maßstab für die Beurteilung von Leistungspflichten

Was ich als Projektsteuerer nach AHO Heft 9 konkret tue

Ich wende AHO Heft 9 als methodischen Rahmen für jedes meiner Projekte an, von Bahninfrastrukturprojekten über Hochbauprojekte bis hin zu IT-Implementierungen im Infrastrukturbereich.

Konkret bedeutet das:

• Aufbau eines strukturierten Projektcontrollings (Kosten, Termine, Qualitäten) von Beginn an
• Laufendes Berichtswesen mit klaren KPIs für Ihre Entscheidungen als Bauherr
• Proaktives Risikomanagement, Probleme werden erkannt, bevor sie zu Schäden führen
• Strukturiertes Nachtragsmanagement nach anerkannten Methoden (dazu mehr in meinem Artikel zu Nachtragsmanagement)
• Vollständige Projektdokumentation, die im Zweifelsfall vor Gericht standhält

Dabei kombiniere ich den AHO-Standard mit modernen Methoden wie Lean Construction, BIM-Integration und Earned Value Management, je nach Anforderung und Projektgröße.

Fazit: AHO Heft 9 als Qualitätsmaßstab

AHO Heft 9 ist mehr als ein trockenes Regelwerk. Es ist der Qualitätsmaßstab, der professionelle Projektsteuerung in Deutschland von bloßer Projektbegleitung unterscheidet. Als Bauherr sollten Sie bei der Auswahl Ihres Projektsteuerers gezielt fragen: „Arbeiten Sie nach AHO Heft 9?"

Die Antwort sagt viel über das Selbstverständnis und die Methodik Ihres zukünftigen Partners aus.